Купівля житла – це важливий і відповідальний момент в житті кожної родини. А угода з нерухомості – це одне із найскладніших і непростих заходів. Дуже важливо підготуватися до купівлі, а не просто накопичити гроші. Якщо ви не хочете стати жертвою судових розглядів або шахрайства, а вже подумки однією ногою переступаєте поріг купленої квартири, вам слід розібратися в багатьох тонкощах угоди купівлі-продажу нерухомості. Щоб правильно купувати квартиру, варто заздалегідь вивчити всі юридичні тонкощі і моменти.
Як правильно купувати квартиру: оцінюємо справжню вартість нерухомості – хто проводить оцінку?
Щоб правильно купувати або продавати квартиру, потрібно визначити її реальну вартість! Найважливіший момент у визначенні ціни житла – адекватність і об’єктивність. Але для продавця житло безцінне через важливих прожитих подій. А для вас, як для покупця – це тільки стіни і потенційний будинок.
- Найпростіший і надійний спосіб – це замовити послуги професіоналів-оцінювачів за певну плату. Багато росіян не згодні платити зайві тисячі рублів, але саме цей метод вважається офіційним! Термін оформлення займає до 7 днів. Продати житло, нижче встановленої оцінювачем вартості, продавець не може. Хоча нічого не заважає двом сторонам домовитися про свою ціною. Єдине – податок все одно буде сплачуватися за офіційну оцінку житла. Головний мінус угоди – орієнтир такої оцінки не на реальні ціни, а на подібні пропозиції.
- Трохи дешевше обійдуться послуги ріелторів. Головний плюс – працівник орієнтується вже на реальну вартість таких квартир. Але він навмисно буде завищувати вартість, щоб була можливість поторгуватися. І при цьому не забуваємо, що ріелтор має свою вигоду – за будь-яких дзвінків можна знайти клієнта на інший об’єкт.
- Але це можна виконати і самостійно. Для цього потрібно вивчити ринок з подібними пропозиціями. Але при цьому ви повинні врахувати:
- вік будинку
- стан квартири
- під’їзд, прибудинкова територія та район
Важливо: Якщо питання з житлом будуть вирішуватися за участю суду, страхової фірми або будь-якої іншої фінансової організації, то оцінку треба проводити тільки оцінювачами!
Як правильно купувати квартиру: оцінюємо справжню вартість нерухомості – що впливає на оцінку?
Вартість житла висуває продавець ще на етапі подання заяви. Але і покупець, якщо хоче правильно купувати квартиру за реальною ціною, повинен приблизно орієнтуватися в ціновій категорії.
Базовий спосіб визначити ціну для покупця – вивчити ціни на аналогічне житло по розміщенню, метражу, станом. Це буде ваша середня орієнтовна оцінка, щоб не переплатити. При цьому покупець повинен розуміти, як і які фактори впливають на ціну.
- Район розміщення – престижність, інфраструктура:
Плюс до вартості: транспортні зупинки, магазини, парки, школи, садочки.
Знижує вартість: наявність промислових підприємств, шкідливих заводів, заправок, галасливих місць.
- Тип/матеріал будинку:
Плюс до вартості: цегляні будинки та новобудови, наявність балкона, підвалу; хороша звуко – і теплоізоляція; можливість добудови/перепланування.
Знижує вартість: панельні будинки.
- Поверх:
Плюс до вартості: завжди в пріоритетах середні поверхи.
Знижує вартість: відсутність або несправність ліфта; мінус 5%, якщо перший, крайній поверх або кутова квартира в торці (з-за вогкості/безпеки/поганий даху).
- Стан ремонту:
Плюс до вартості: індивідуальне опалення, утеплення зовнішніх стін, сучасна сантехніка і склопакети. За статистикою, шукають квартиру вже з ремонтом або без необхідності великих вкладень плюс 10-15% до ціни.
Знижує вартість: відсутність перерахованих вище пунктів.
- Вид з вікна, прибудинкова територія:
Плюс до вартості: консьєрж, охорона, відремонтований під’їзд, озеленення, дитячий та спортивний майданчик, гарний краєвид, культурні пам’ятки (не мається на увазі намальований сусідом на гаражі вуличний арт).
Знижує вартість: 2-5 %, якщо непривабливий під’їзд, вузький двір без парковки, звалище навпроти будинку і т. д.; мінус 5-10% якщо вікна виходять на гучну вулицю.
Особливості ринку нерухомості – сезонні коливання цін, економічна ситуація. Якщо термінова продаж або є проблеми з документами, незаконне перепланування – це мінус 5-10%.
Як правильно купувати квартиру, щоб не обдурили: юридичні моменти, що потрібно перевірити?
Придбати житло – це не цукерку купити в супермаркеті. При покупці житла не допоможе навіть ваша 100% інтуїція і пильність в обидва ока, оскільки ризиків вже дуже багато. Тому, якщо ваша мета – правильно купувати квартиру, то без досвідченого юриста і нотаріуса краще не експериментувати. Але якщо ж ви зважитеся діяти самостійно, то вам слід звертати особливу увагу на окремі моменти.
- Особистість продавця – вивчаємо документи, прописку, сімейний стан (обов’язково письмова згода другої половинки на продаж і обов’язкова перевірка за реєстром).
Важливо: Перевірити справжність паспорта можна по базі ФМС РФ.
- Документи на право власності:
- договір про купівлю, приватизації, дарування, передачі від забудовника тощо;
- якщо житло отримано шляхом спадщини – свідоцтво про нього. У нотаріусі, до якого було звернення, можна і виключити інших претендентів;
- виключаємо право 3-х осіб на квартиру (судові спори, спадкоємці, часткова власність);
- виписка з будинкової книги та ЄДРПУ;
- кадастровий і технічний (якщо є) паспорт.
Важливо: Перевіряємо прописку у будинковій книзі. А особливу увагу приділяємо тимчасово виписаним особам!
- Технічна документація:
- звіряємо точність адреси – фактичний/документальний;
- метраж і інші параметри (перепланування).
Важливо: Будь-які зміни в дійсності повинні мати документальне підтвердження. Для своєї ж гарантії краще викличте співробітника БТІ.
- Угода з довіреною особою:
- перевіряємо довіреність (рядки);
- обсяг повноважень;
- справжність довіреності, надіславши письмовий запит нотаріуса, який видав дану папери.
- Перевіряємо на відсутність обтяжень:
- арештів, заборон, іпотеки, судового спору (з держреєстру);
- податкових заборон на ім’я продавця;
- заборгованість по комунальним послугам (можна отримати в МФЦ разом з інформацією, скільки власників, прописаних, як житло перейшло у володіння);
- дієздатність усіх власників.
Важливо: Можна при складанні договору відзначити пункт, що в разі наявності комунальної заборгованості відповідальність несе продавець!
- Вивчаємо історію майна, настораживаемся, якщо:
- у короткі терміни було декілька операцій з майном;
- якщо право власності у продавця житла на підставі рішення суду.
- З’ясовуємо, чи немає відкритих судових справ про стягнення грошей у продавця!
- Якщо продавець – юридична особа: вивчаємо статут про його реєстрацію.
- Якщо один з власників/власник неповнолітній – дозвіл органів опіки та піклування.
- Якщо нерухомість належить укладеним: після відбуття терміну має право на частину вже проданого житла.
Як правильно купувати квартиру на вторинному ринку: 7 основних ризиків
Коли виникає небезпека:
- при самостійної купівлі без досвіду;
- без грамотної перевірки документів та історії права власності;
- при переоформленні з заниженою експертною оцінкою;
- при купівлі дешево, не знаючи причин зниження ціни;
- неправильно оформлений завдаток.
І це далеко не всі ситуації, які можуть виникнути. Тому якщо ви хочете правильно купувати квартиру, а ще щоб недобросовісний продавець не зник з вашими грошима, або через час договір купівлі-продажу не був визнаний недійсним, звертайтеся до ріелторам та нотаріусам з хорошою діловою репутацією.
Як правильно купувати квартиру: базові етапи та необхідні документи
Для початку, щоб правильно купувати квартиру, необхідно обговорити в усній і письмовій формі умови проведення операції. Основні моменти, на які обов’язково слід звернути увагу при купівлі квартири: ціна, оплата послуг нотаріуса, терміни звільнення житла продавцем, список меблів та інших предметів, що залишаються в квартирі.
Сама ж схема укладення договору складається з:
- Попереднього договору і передачі авансу, задатку;
- Підготовки всіх документів;
- Здача зібраного пакету документів в реєстраційний орган;
- Отримання документів.
Зберіть усі необхідні документи:
- Виписка на квартиру з ЕГРП;
- Документи, що підтверджують право власності продавця на нерухомість;
- Виписка з будинкової книги;
- Заяви сторін про державну реєстрацію передачі права власності на житло (ці документи можуть бути створені брокером, або зразки заповнення можна знайти на веб-сайті Федерального реєстру, або фахівець МФЦ заповнює самостійно);
- Квитанцію про сплату мита;
- Кадастровий паспорт;
- Договору купівлі-продажу з підтвердженням акцепту (три примірники);
- Нотаріально завірена згода чоловіка продавця;
- Згода батьків або дозвіл опікунів (якщо в угоді бере участь дитина у віці від 14 до 18 років);
- Паспорти всіх учасників угоди.
Це основні і обов’язкові документи, які знадобляться при оформленні угоди. Також може знадобитися надання додаткової документації, які слід надавати за запитом.
Як правильно купувати квартиру: важливі моменти в підписанні попереднього договору і передача авансу, задатку
Наступним етапом покупки нерухомості виступає оформлення та підписання договору купівлі-продажу.
Будьте уважні, щоб правильно купувати квартиру, треба оформити два договори.
Перший договір – предварительный!
Він вказує на те, що сторони готові оформити угоду і визначилися з повною ціною нерухомості. У цьому договорі описують місце і терміни проведення операції, ціну та порядок оплати нерухомості, суму застави або авансу.
На останньому моменті варто зупинитися і трохи роз’яснити відмінність цих понять для того, щоб у разі зриву угоди, убезпечити себе і понести мінімальні витрати.
Аванс і завдаток мають схожі поняття, але з принциповою різницею!
Завдаток має чіткі обмеження в спробах порушити договір:
- якщо покупець відмовляється купувати квартиру – внесена сума не повертається, а залишається у продавця;
- якщо продавець порушить домовленість – грошова компенсація дорівнює 2-м задаткам. Так сказати, компенсується витрачений час і нездійснені мрії покупця;
- за форс-мажорних обставин, не залежних ні від однієї з сторін, договір анулюється і застава повертається.
Важливо: Завдаток входить у рахунок майбутнього платежу і обов’язково фіксується в письмовому договорі! Але завдаток необхідно відрізняти від авансу.
Аванс – часткова передоплата, яка, як і завдаток, входить у рахунок майбутнього платежу за передачу майна і фіксується в письмовому договорі.
Суттєва відмінність авансу від завдатку в тому, що він повертається в будь-якому випадку незалежно від того, з чиєї б вини зірвалася угода!
На цьому етапі у покупця є можливість перевірити юридичну чистоту купується об’єкта, наявність заборгованості по квартирі/будинку і уточнити спосіб їх погашення.
Важливо: Обов’язково повинна бути розписка про передачу грошей, в ідеалі нотаріально завірена!
Як правильно купувати квартиру: другий договір – основний!
Він підтверджує перехід права власності. Це найважливіший етап угоди, як правильно купувати квартиру.
- У договорі в обов’язковому порядку зазначають повні дані, згідно з паспортом, покупця і продавця. Щоб уникнути обману і втрати грошей, в договорі слід вказувати реальну вартість покупки.
- Якщо виникнуть непередбачені обставини в подальшому ви, як покупець, зможете повернути всю суму грошей. Також у договорі прописують найменування та адреса об’єкта, площу, дані про перепланування, вартість і спосіб розрахунку.
Договір повинен бути нотаріально завірений! Перед підписанням не забудьте відняти договір купівлі-продажу.
Як правильно купувати квартиру: передача грошей
- Якщо ви купуєте квартиру або будинок за готівку, проводите передачу грошей при нотаріусах в обов’язковому порядку оформляєте розписку. Ще дуже важливо, щоб продавець при вас перевірив гроші на справжність. Не поспішайте віддавати гроші, будьте пильні, з ким укладаєте договори!
- Можна оформити розстрочку. Дані аспекти обговорюються з покупцем – середній термін виплати до 1 року, але максимум до 2 років. Вноситься сума від 50% з нотаріальним підтвердженням передачі грошей. Залишок розбивається на щомісячні платежі або ж вноситься всією сумою в кінці терміну. Але не всі продавці погоджуються на таку угоду.
- Також можна оформити іпотеку або материнський капітал. Але цей аспект не всім підходить. Оскільки отримати іпотеку може не кожен, а для капіталу необхідно наявність від 2 дітей і вік одного з подружжя до 30 років.
Важливо: Передавати велику суму грошей краще при співробітника нотаріуса або переказом коштів через банк!
Щоб не бути обманутим, варто ретельно підготуватися до купівлі і вивчити всю документацію. Важливо працювати з оригіналами документів, а не їх копіями. Щоб правильно купувати квартиру, не варто бути надмірно довірливими і краще всього звернутися до професіоналів – вузькоспеціалізованим юристам, перевіреним ріелторам та сумлінним нотаріусам. Гарної вам покупки!
Відео: Як правильно купувати квартиру на вторинному ринку?
<
